今年9月20日，北海市住房公积金管理委员会出台了一项新规定：缴存人申请二手房住房公积金个人住房贷款的，所购二手房的房龄不得超过30年，且房龄与贷款期限之和不得超过50年，房龄从该抵押房屋建成（竣工验收）当年起按年计算。

今年是2026年，30年前是1996年。

1996年，北海新建商品房小区不多，但有许多单位宿舍小区，还有一些单位集资建房小区（联排天地楼，非独栋）。

按新规，这些房子已经不能公积金贷款买房。

但老旧的宿舍房子很便宜，全款入手也不是很困难的事情。

联排天地楼如果不能贷款购房，这个还真的点可惜。

2003年，北海获得中央特殊政策开始消灭烂尾楼。因而北海的商品住宅小区绝大多数都是2004年以后建成的，房龄最大也就22年。

看起来好像没事。

但新规还有一句“房龄与贷款期限之和不得超过50年”。

这个不能小看。

银行贷款买房利息高，房贷年限越短越好。

公积金恰好相反，很多人都愿意加长房贷年限。

如果公积金房贷30年，房龄就被限制在20年以内。

如果可按中央8月28日政策贷40年，房龄就要控制在10年以内。

这还没完。

没几人愿意买套房子一直住到破破烂烂。潜意识里面都是“有机会就卖掉旧房子，或者套现走人，或者再去买新的房子”。

因此，房子这玩意更多是“以买入为开始，以卖出为结束”。

于是，“卖房人的房龄”是“现在的房龄”，但“买房人的房龄”是“以后出售时的房龄”。

很拗口？

举个例子：如果现在买一套20年房龄的房子，住上十年八年之后，要么一直住到老，要么就只能等候全款买家了。

前者意味房子被套住了，后者意味很难卖出好价钱。

因此谨慎起见，二手房应该优先选择15年房龄以下的。超过15年，要好好算一算自己会住上几年。

也许有人认为，现在中央支持“原拆原建”，房子老了可以拆了再建，那就变成新房子了。房龄从头再来，房价也涨了。

但目前看“原拆原建”好像有两个条件：第一要达到D级危房标准，达不到就只能修缮。第二要全体业主一致同意、一起报建。

那么，是购买新鲜一点的二手房呢，还是想碰原拆原建的运气？