“网签”，是指“网上签订购房合同”。商品房买卖不管是新房还是二手房，都必须登录官方交易平台签约，这是规定。

来自官方的数据：2025年11月，我市（不含合浦县）新建商品房共网签922套，比10月的627套多了295套，环比大涨47%；二手房共网签1259套，比10月的821套多了438套，环比大涨53.3%。

数字喜人，涨幅惊人。

不过，新建商品房不等于新建商品住房。

新建商品房除了住房以外，还包括商铺、商场、写字楼（办公用房）等等。

11月新建商品房为什么比10月多卖了295套？

因为有1个楼盘（吾悦广场）在11月一口气网签了294套办公用房。

注意这是吾悦广场，不是吾悦华府。吾悦华府是住宅小区，早已卖完。吾悦广场是商业地产项目，包括吾悦商场以及旁边的两栋公寓楼（5栋6栋，房子性质是办公用房）。

如果不考虑吾悦广场这些办公用房，2025年11月北海新建商品住房只网签540套，比10月的530套仅仅多了10套。

由此可见，新房（新建商品住房）市场11月其实是非常的平稳。

上图是北海新建商品住房最近一年的网签情况。

2025年2月是春节月，成交量全年最低很正常。

春节月过后，随着越冬“候鸟”们的渐渐离开，成交量也跟着走低。

到7月，楼市基本上是本地购房。

然后就可以发觉：从今年7月开始，北海新房市场虽然成交量不高，但每个月都在顽强地拉升。截止11月，北海新房网签数量已经连涨4个月。

两个结论：

第一、在如今的房地产大环境，成交量能够不后退就是胜利。

第二、北海本地购房正在缓慢复苏中。

二手住房的曲线看起来很愉快。10月才成交782套，11月就冲上了1206套。

环比涨幅高达54.2%喔，很长时间没见过这么凶猛的冲锋姿势了。

不过，高涨数字背后还是有故事的——北海每年11月的二手房成交量都会上涨。

因为10月有国庆黄金周，房地产交易中心会关门放假，二手房无法到交易中心柜台签约（虽然网上也可以签约，但二手房买卖双方很多人是觉得到交易中心签约更放心更可靠）。

到11月，没有假日了，上班正常了。10月还没有签约的买卖双方就挤过来了——于是二手房成交量就大涨了。

但今年11月涨幅这么大还真有些出乎意料。

细细分析下来，也许有3个原因：

一是冷空气来得早。今年10月21日，北风掠到北海，气温下降了10℃左右。11月3日、18日，第二、第二场冷空气接连来到。冷空气来得越早，“候鸟”们就来得越快。

二是今年过冬的短租房价格涨得快、二手房价格跌得猛。一涨一跌，买房过冬的性价比隐约在提升。

三是优质新房要么找不着要么价钱太高，部分买房人只能悻悻然转向二手房。

接下来的北海楼市，估计是“以价换量”（降价）和“坚持就是胜利”（不降价）彼此抗衡。

银滩大道有个“盛通港湾”楼盘，2021年5月就建成交房了，但一直都卖得安安静静，因为它只有1栋楼，小区环境确实有点先天不足。

今年10月，开发商痛下决心大幅降价促销，结果当月就网签了34套，11月又继续网签了21套——在没有降价促销之前，这个楼盘每个月也就卖出一两套或者三五套房子而已。

这样的销量肯定让其它楼盘羡慕，于是11月就有几个楼盘销量快速放大。例如盛世华府（万达以西）、永高星海名城（六中前面）、新智富春居（十三中隔壁）等等。

但与此同时，有许多楼盘是继续按兵不动。因为新冠疫情结束就要满3年了，再熬一熬应该可以见到曙光了吧。

二手房也同样分明：品质一般（或者老破小）的房子，报价是越来越低。但优质的房源嫌卖价过低，有不少干脆收了回来不再挂牌。

这样的博弈之下，楼市是大跌不了，也大涨不了。平稳（最多是略有小涨），继续是北海楼市的主旋律。