前面3篇文章分别报告了海城区、银海区、海景江景二手房的挂牌价格情况（链接见文末延伸阅读）：
（1）2025年6月北海二手房挂牌价格-1：海城区
（2）2025年6月北海二手房挂牌价格-2：银海区
（3）2025年6月北海二手房挂牌价格-3：江景房和江景房
这些报价内容基本上覆盖了北海2009年以来上市的、且已经交房办证的住宅小区。
小区数量总共有343个，其中海城区163个、银海区133个、海景房江景房47个。
今天来个小结。
北海二手房到底有多少挂牌量？
市场传闻：北海二手房挂牌量超过4万套。
真？
假？
这轮报告北海二手房挂牌价格，数据来自北海主要的二手房网站。其中有3个站点很有代表性：
A站：全国性网站，网络平台规模最大。
B站：全国性网站，本地中介加盟店最多。
C站：本地综合网站。
这轮报告共采集了343个小区的二手房挂牌信息。其中：A站挂牌数量累计36346套、B站18144套、C站5824套。
很明显，A站的全市二手房挂牌量远远超过4万套、B站明显不到4万套、C站远远不到4万套。
因此关于北海二手房的挂牌量问题，不必太在意。
不过，它们的挂牌分布很有意思：
总共343个小区：
A站海城区挂牌10251套、银海区18014套、海景江景房8081套；
B站海城区挂牌4590套、银海区7787套、海景江景房5767套；
C站海城区挂牌2832套、银海区2458套、海景江景房534套。
2009年以来上市的北海二手房市场，主力在银海区。
什么样的小区挂牌量高？
（1）外地业主越多的小区，二手房挂牌量就越高。
例如A站（那个挂牌量最高的二手房网站）里面：
嘉和冠山海，挂牌1144套，占已交付住宅（6891套）的16.6%；
皇家海湾公馆，挂牌841套，占已交付住宅（3794套）的22.2%。
恒大海上帝景，挂牌495套，占已交付住宅（2421套）的20.4%。
银滩万泉城1区，挂牌613套，占已交付住宅（2758套）的22.2%。
北部湾1号一期，挂牌440套，占已交付住宅（1636套）的26.9%。
（2）本地口碑很一般的小区，二手房挂牌量居高不下。
例如桐洋系项目，在A站里面：
园辉新都，挂牌604套；
桐洋新城，挂牌335套；
九州家园，挂牌375套；
桐洋家园，挂牌241套。
（3）外观陈旧的、周边环境欠佳的、规模偏小且仅有居住功能的…..小区，二手房挂牌量也不低。
这方面就不便举例了。
现在卖房是不是损失惨重？
未必。
2006年以前，北海房价很低。例如距火车站不远的怡海花园，最低卖到700多（元/平方米，下同）。茶亭路一线海景房，单价2000就可轻松到手。
2016年以前，北海的非海景房普遍3000、4000多，极少超过5000的。海景房，恒大仅6000出头。
如果上述房子是当时购入的，现在出售不一定赔钱。如果再考虑已经居住多年的因素，实际赔钱的可能性更低。
2016年以后入手的房子，除了别墅和风光优美的一线海景房之外，其余的想赚很难。急着用钱的、以及已经养不起房子的，被痛宰一顿毫不意外。
但是，2016年以后的房子有年轻的优势，距它们变得老旧还有20、30年。如果把持有时间再放长一点，是输是赢现在还真不能下结论。
毕竟，北海这个楼市有本地购房、旅居购房、越冬购房等等多种买房人，和国内大多数城市相比，北海楼市突围破困有更多的可能。
北海二手房市场是不是很惨烈？
客观地说，是。
因为2017-2019年，北海涌入了大量的外地买房人。官方有数据显示：当时外地人在北海购房比例最高达到了90%。
他们当中确实有部分是想买房过冬或买房养老的，但更多只想炒个房赚一笔的。
结果：
（1）当时入手老破小的、或者品质差的，现在迫切要出售。因为这些房子越拖越旧越麻烦。
（2）当时入手新房的，因为是想短线炒一笔，但没想到新冠疫情来了，掉坑了。急需变现或者供不起房子了。
本地人持有的老破小，很多是家庭唯一住房，不能卖。2016年以后房价急涨的房子，本地人购入不多。
所以从这个角度，北海楼市成也外地人，败也外地人，解困也只能是外地人。
虽然北海旅游真的火爆、虽然北海是公认的冬季避寒养生胜地，但过来买房的外地人现在规模有限，远远满足不了卖房的渴求。
所以惨烈，所以北海二手房价格还要下跌。
但对于本地人来说，大多数房子是家庭唯一住房，与房价涨跌关系不大。虽然有不少本地家庭很想卖掉旧房再买新房，但旧房子如果卖不掉也可以凑合住着。
所以风平浪静，所以北海二手房成交量还要走低。
至于买房的，更淡定了。任君选择的感觉怎么可能紧张？怎么可能激烈？
